什麼是容積率與建蔽率

什麼是「容積率」與「建蔽率」？

剛剛閱讀到一則新聞是，前營建署長黃南淵很沈痛的指出：

「官員為了鼓勵都市更新，將容積率提高至兩倍，這是沒有良心的作為。」

筆者先將該篇報導摘要如下，再扼要地解釋什麼是「容積率」與「建蔽率」。摘要內容如下：

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(2010 年 5 月 6 日，聯合晚報，記者陳雲上)

他表示，目前台灣提供都更的容積獎勵已遠高於日本，卻還想要增加至2倍。別的不提，台北市目前平均每人公園用地只有3、4坪，日本每人平均公園用地是30、 40坪，日本還要求新增的容積獎勵中要有20%增闢公園使用，台灣只想要容積倍增，樓層愈蓋愈高、愈密。他說，像板橋新建大樓那麼密集、住戶間的穿透空間都沒了，這種房子怎麼住人、未來真要給子孫如此糟糕的生活環境嗎?

黃南淵說，容積要有一定的原則，山坡地開發也一樣，林肯大郡事件後，他規定山坡地坡度每增加5公尺，住宅就要退2公尺，以防止坡度增加的水壓引發倒塌危險，像這回北二高走山一樣，如果當初道路工程都有按規定做，就不會發生走山的事了。

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容積率 X 土地面積 ＝ 總建坪數，亦即總共可以蓋多少建坪 (上限)；

建蔽率則為建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率(上限比率)；簡單地說，就是樓板面積最多可以蓋到多少坪；反過來說，就是至少得留下 (100% 減掉建蔽率) 的空地，剩下的面積才能拿來蓋房子。

甲種建地的容積率為 180%，建蔽率為 60%（上限)；
乙種建地的容積率為 150%，建蔽率為 50%（上限)；

範例：如果我們買了一筆 50 坪的甲種建地，則總共可以蓋 50 x 1.8 = 90 建坪；如果我們打算蓋三層樓，則每層樓有 50 x 0.6 = 30 坪的面積，如果蓋四層樓，則每層樓的建蔽率得調整至 45%，亦即每層樓的面積得降至 50 x 0.45 = 22.5 坪。

BTW, 新竹市科學園區旁的金山社區，那裡的建地是甲種建地，所以建蔽率為 60% (上限），原本每棟建物應該至少有 40% 的空地，但我們去逛該社區就會發現，許多的建築物都沒有空地 ── 因為這些屋主在拿到建築使用執照之後，又把原來必須留下的法定空地全部拿來蓋房子，此即所謂的「二次施工」，這也是為何我們在逛金山社區時，會覺得該社區的建築物很有壓迫感的原因；當然，二次施工在法律上是違法的，但由於金山社區的許多房子都有二次施工的情形，要抓要拆肯定會引發眾多屋主的抗爭，已經是個很棘手的問題。

台灣的各地都有違建，在此舉新竹市的金山社區為例，不是對它有成見，而是許多沒有保留法定空地的建築物群聚在一個不怎麼大的社區裡，其效果是很具體鮮明地映照出「空間上的壓迫感」，這也讓我們深刻地瞭解到 ── 「法定空地」不是沒有用的或沒有被利用的地，「法定空地」有它存在的用處與價值。

1.

建蔽率60 基本上 就是住宅用地! 

所以 蓋房子 是絕對可以 不需要在思考水電等問題...

至於你想蓋多高 或是 樓地板面積要多少

這你就要去查查那塊地所屬的 土地使用分區


我覺得 你說一下 那塊地的大略的所在位置 版友們 可能比較好幫你解答


ps:容積率 通常住宅使用 大概是300%

但是會有例外

例如 離捷運站近或是都市更新地區、策略再開發地區、道路退縮等等的獎勵 最高可以到900%(以新北市而言)

但也會有低於300%的情況 就我所知~最低應該是200%


所以~你最少還是可以蓋到 120坪以上的樓地板面積

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還有上面的 瑞大 說錯了 是未達8米 要基地退縮至 道路寬度達8米

但是~這是屬於 都市更新的部分

樓主自地自建 不需要走到都更 所以 沒有影響!!!

2.

容積率就是一塊土地可以蓋多少容積的意思，比如說容積率250就是一百坪土地蓋250坪房子
建蔽率就是一塊土地可以用多少的面積來蓋房子的意思，比如說建蔽率60就是一百坪土地只能蓋60坪，有40坪要當法定空地
理論上建蔽率不會超過100，但容積率可以擴大

這兩者合在一起的感覺就像杯水，容積率是容量，建蔽率則是容器的投影面積~
你可以拿一杯杯水放在一張紙上，假裝杯水的水量就是你以後的房子的容積
然後把杯水拿走放個碗公，把水倒去碗公，一樣多的水(容積不變)可是他變矮變胖了
再拿一個細高的水杯，把水倒去高的杯子，一樣多的水可是他變高了，但是他的變瘦了
然後看看建蔽率的規定，你使用的容器的投影面積不可以超過建蔽率的規定~ 
想蓋高，那每層的面積就小，蓋矮一點每一層的面積就會大一點

至於容積跟建蔽，每縣市都有自己的規定，有土地使用管理條例，所以要去查法規~ 

找家當地的建築師事務所，跟他說你要買的土地在哪裡，請他幫你簡單評估一下最方便
裡面有很多規則要看好幾種法規才能全盤懂的~